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Treppenhausreinigung umlegbar?

Die Kosten der Treppenhausreinigung können wie alle anderen Posten der Nebenkostenabrechnung zum Streit zwischen Vermieter und Mieter führen.

BildMonatlich handelt es sich meist nur um einen geringen Betrag. Auf das Jahr gesehen kann er aber durchaus beträchtlich sein kann. Aber darf der Vermieter die Kosten einer angestellten Reinigungskraft oder eines gewerblichen Reinigungsdienstes einfach an die Mieter weitergeben? Die Antwort lautet wie so oft: Es kommt darauf an.

Vertragliche Vereinbarung zur professionellen Treppenhausreinigung

Klar ist die Situation wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter die Kosten für die Reinigung des Gebäudes zu tragen hat. Hierzu gehören das Treppenhaus sowie sonstige Gemeinschaftsflächen im Keller, Dachgeschoss, Hof usw. Erstattungsfähig ist der Lohn einer angestellten Reinigungskraft nebst Putzmittel oder die Kosten eines Dienstleisters. Beides unterliegt wie immer dem Wirtschaftlichkeitsgebot, d.h. die Kosten müssen marktangemessen sein. Sonderreinigungen nach Bauarbeiten oder das Beseitigen von Graffitis an der Fassade dürfen nicht umgelegt werden. Umlegbar ist somit nur die sog. Unterhaltsreinigung. Diese bezieht sich auf die Beseitigung des Schmutzes, den die Mieter bei normaler Nutzung des Gebäudes machen. Zudem darf die Reinigung nicht übermäßig oft erfolgen. Ein Mal pro Woche reicht üblicherweise aus.

Vertragliche Vereinbarung eines Putzplans

Wenn im Mietvertrag stattdessen geregelt ist, dass die Mieter selbst putzen, kann der Vermieter nicht einfach eine Putzkraft beauftragen und die Kosten weitergeben. Es müssen vielmehr alle Mieter zustimmen. Wenn ein Mieter seiner Reinigungspflicht laut Putzplan nicht nachkommt, ist es aber nach dem Urteil des AG Bremen vom 15.11.2012, 9 C 346/12, zulässig, wenn der Vermieter ohne Mahnung ein Reinigungsunternehmen beauftragt und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellt. Dies ist zwar ein Einzelurteil eines Amtsgerichts, dem andere Gerichte nicht folgen müssen. Ich halte es aber für schlüssig begründet. Voraussetzung ist hier natürlich auch, dass die Kosten angemessen sind. Im entschiedenen Fall ging es um EUR 35,00.

Öffnungsklausel

Denkbar ist auch die Konstellation, dass die Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind, selbst zu putzen, sich aber bereits dort mit der Vergabe einer externen Treppenhausreinigung einverstanden erklären. Auch in diesem Fall kann der Vermieter nicht nach Belieben entscheiden, das Treppenhaus durch eine angestellte Putzkraft oder ein Unternehmen reinigen zu lassen. Wegen der dafür anfallenden Kosten muss er aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebots nachweisen, dass es Probleme bei der Einhaltung des Putzplans gab. Dies können z.B. Beschwerden anderer Mieter über die fehlende oder nicht nachlässige Reinigung des Treppenhauses sein. Weiter darf er natürlich auch hier keine überteuerten Kosten weitergeben.

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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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